Transformación del Mercado de Apartamentos de Seúl: El Declive del Jeonse y el Auge de la Era del Alquiler Mensual
El mercado de apartamentos de Seúl está experimentando una transformación estructural profunda en 2025, marcada por el rápido declive del sistema de depósito de alquiler tradicional (jeonse) y el ascenso correspondiente del alquiler mensual estándar (wolse). Este cambio, que los analistas inmobiliarios describen como el más significativo en la historia moderna del mercado de vivienda de Corea del Sur, tiene implicaciones de largo alcance para propietarios, inquilinos e inversionistas, mientras refleja cambios más amplios en la economía coreana, demografía y estructura social.
Los datos de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Corea revelan que en octubre de 2025, los contratos de alquiler mensual representaron el 67.3% de todas las nuevas transacciones de alquiler en Seúl, en comparación con solo el 32.7% para jeonse. Este es un cambio dramático desde 2020, cuando jeonse representaba el 61% de las transacciones de alquiler y wolse solo el 39%. En solo cinco años, las proporciones se han invertido casi completamente, señalando lo que los economistas llaman un "punto de inflexión estructural" en el mercado de vivienda de Corea.
Comprendiendo el Sistema Jeonse: Una Institución Coreana Única
Para apreciar completamente la importancia de esta transformación, es esencial entender el sistema jeonse y por qué ha sido tan central para el mercado de vivienda de Corea del Sur durante décadas:
¿Qué es jeonse? Jeonse es un sistema de depósito de alquiler único de Corea del Sur que no tiene paralelo real en la mayoría de los otros países. Bajo jeonse, un inquilino paga un gran depósito de suma global al propietario (típicamente 50-80% del valor de la propiedad) pero no paga alquiler mensual. El propietario retiene este depósito durante el período de alquiler (usualmente 2 años) y lo devuelve completamente al inquilino al final del contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, para un apartamento valorado en 1 mil millones de wones ($750,000 USD), un inquilino de jeonse podría pagar un depósito de 700 millones de wones ($525,000) y vivir en el apartamento durante dos años sin pagar alquiler mensual. Al final del término de dos años, el propietario devuelve los 700 millones de wones completos, y el inquilino se muda o renueva el contrato.
Para los lectores latinoamericanos, este sistema puede sonar extraordinario. En la mayoría de los países latinoamericanos, los contratos de alquiler requieren depósitos de seguridad relativamente pequeños (típicamente 1-3 meses de alquiler) más pagos de alquiler mensual continuo. La idea de pagar cientos de miles de dólares por adelantado pero no pagar alquiler mensual es ajena a las prácticas de vivienda latinoamericanas.
¿Por qué existió jeonse? El sistema jeonse se desarrolló en Corea durante un período de rápido crecimiento económico y altas tasas de interés. Los propietarios se beneficiaban al invertir el gran depósito de jeonse en instrumentos de alto rendimiento (cuentas de ahorro, bonos, bienes raíces adicionales) y ganar rendimientos que excedían lo que habrían ganado de los pagos de alquiler mensual. Mientras tanto, los inquilinos se beneficiaban al no pagar alquiler mensual, permitiéndoles ahorrar dinero para eventualmente comprar sus propios apartamentos.
Por ejemplo, en la década de 1990, cuando las tasas de interés bancarias en Corea a menudo excedían el 10% anual, un propietario que recibía un depósito de jeonse de 500 millones de wones podría ganar 50 millones de wones o más por año en intereses de inversión, significativamente más que el alquiler mensual típico generaría. Este arreglo creó un escenario mutuamente beneficioso donde tanto propietarios como inquilinos preferían jeonse sobre el alquiler mensual tradicional.
El sistema jeonse también tenía ventajas culturales y psicológicas. Para los propietarios, no tener que administrar pagos de alquiler mensual o perseguir inquilinos por pagos atrasados era conveniente. Para los inquilinos, el sistema permitía vivir en apartamentos de alta calidad sin la carga de pagos mensuales de alquiler, y el gran depósito fue visto como un activo seguro que se devolvería con certeza. El sistema también facilitó la movilidad social, permitiendo a las familias jóvenes ahorrar agresivamente para compras de vivienda mientras vivían en alojamientos de buena calidad.
¿Por Qué Está Colapsando Jeonse?
Varios factores interrelacionados han convergido para hacer que jeonse sea cada vez menos viable para los propietarios:
Caída de las tasas de interés: El factor más crítico que impulsa el declive de jeonse es el colapso de las tasas de interés. El Banco de Corea (banco central de Corea del Sur) redujo su tasa de política clave a mínimos históricos durante la década de 2020, con tasas cayendo tan bajo como 0.5% en 2020 durante la pandemia de COVID-19. Aunque las tasas aumentaron brevemente a 3.5% durante el período inflacionario de 2022-2023, para octubre de 2025 habían caído de nuevo a 2.75% y se proyecta que disminuyan aún más.
A estas tasas bajas, un propietario que recibe un depósito de jeonse de 700 millones de wones puede ganar solo alrededor de 19 millones de wones por año en intereses seguros (2.75%). Sin embargo, el alquiler mensual para el mismo apartamento podría ser de 2.5 millones de wones por mes (30 millones de wones por año), proporcionando un ingreso 58% más alto. Esta simple aritmética ha hecho que jeonse sea cada vez menos atractivo desde una perspectiva financiera.
Aumentos de precios de apartamentos superando aumentos de depósito: Los precios de apartamentos en Seúl han aumentado significativamente más rápido que los depósitos de jeonse, creando una brecha de relación creciente. En 2015, el depósito promedio de jeonse en Seúl era aproximadamente el 70% del precio de compra del apartamento. Para 2025, esta relación había caído a aproximadamente 55% en promedio, con algunas áreas experimentando relaciones aún más bajas.
Esto significa que los propietarios deben comprometer más capital propio en las compras de apartamentos en lugar de depender de los depósitos de jeonse de los inquilinos para financiar parcialmente sus inversiones. Esta dinámica reduce el atractivo de poseer propiedad de alquiler bajo el sistema jeonse.
Riesgos de devolución de depósito: Ha habido incidentes altamente publicitados de propietarios que no pueden devolver depósitos de jeonse cuando vencen los contratos de arrendamiento, particularmente cuando los propietarios sobreapalancaron sus carteras de propiedades o invirtieron mal los depósitos. Estos "accidentes de jeonse" han erosionado la confianza de los inquilinos en el sistema.
En 2023-2024, hubo aproximadamente 1,200 casos reportados en Seúl donde los propietarios no pudieron devolver depósitos de jeonse, afectando a miles de familias. Si bien esto representa solo alrededor del 0.3% de todos los contratos de jeonse, los casos recibieron extensa cobertura de medios y generaron ansiedad entre los inquilinos sobre la seguridad de sus depósitos.
El gobierno coreano ha establecido un sistema de seguro para proteger los depósitos de jeonse (administrado por la Corporación de Garantía de Depósito de Vivienda de Corea), pero este sistema tiene límites de cobertura y no protege completamente los depósitos en áreas de alto costo como el centro de Seúl, donde los depósitos de jeonse a menudo exceden 1 mil millones de wones.
Cambios demográficos y preferencias de estilo de vida: Las generaciones más jóvenes de coreanos, particularmente los millennials y la Generación Z, están mostrando diferentes preferencias de vivienda que sus padres. Muchos jóvenes profesionales carecen de los ahorros sustanciales requeridos para depósitos de jeonse (que pueden requerir cientos de miles de dólares en efectivo) y prefieren la flexibilidad del alquiler mensual que no vincula grandes sumas de capital.
Además, a medida que las tasas de matrimonio disminuyen y los hogares de una sola persona proliferan (los hogares de una sola persona representan ahora el 34% de todos los hogares en Seúl), hay mayor demanda de arreglos de vivienda flexibles y a corto plazo que son más adecuados para el alquiler mensual que para compromisos de jeonse de dos años.
El Ascenso del Alquiler Mensual (Wolse)
A medida que jeonse declina, el alquiler mensual tradicional (wolse) está rápidamente convirtiéndose en la forma dominante de vivienda de alquiler en Seúl:
Estructura de wolse: Bajo wolse, los inquilinos pagan un depósito de seguridad más pequeño (típicamente 10-30% del valor de la propiedad) más pagos de alquiler mensual. Por ejemplo, un apartamento con un valor de jeonse de 700 millones de wones podría tener un arreglo de wolse de un depósito de 100 millones de wones más alquiler mensual de 2.5 millones de wones.
Este sistema es mucho más familiar para observadores internacionales y es similar a las prácticas de alquiler en la mayoría de los países, incluyendo las naciones latinoamericanas. La principal diferencia de los mercados latinoamericanos es que incluso los depósitos "pequeños" de wolse coreano (100 millones de wones o $75,000 USD en este ejemplo) son sustancialmente más grandes que los depósitos típicos en América Latina.
Ventajas para los propietarios: Wolse proporciona a los propietarios flujos de efectivo mensuales predecibles, lo que es particularmente valioso en el entorno actual de bajas tasas de interés. El ingreso por alquiler mensual es considerado por muchos propietarios como más seguro y gestionable que depender de los rendimientos de inversión de los depósitos de jeonse.
Los propietarios también enfrentan menos riesgos de responsabilidad bajo wolse. Con jeonse, los propietarios son legalmente obligados a devolver el depósito completo al final del término, independientemente de los cambios en el valor de la propiedad o su situación financiera personal. Bajo wolse, el depósito más pequeño representa un pasivo mucho menor.
Desafíos para los inquilinos: Si bien wolse reduce la carga de capital inicial para los inquilinos (depósitos más pequeños que jeonse), aumenta los costos mensuales en curso. Para muchas familias jóvenes, particularmente aquellas que luchan con el desempleo juvenil (que ronda el 9% en Corea) o empleo precario, los pagos de alquiler mensual representan una carga financiera significativa.
Los datos del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Corea muestran que las familias de alquiler mensual en Seúl ahora gastan un promedio del 32% de su ingreso del hogar en alquiler, en comparación con efectivamente 0% para familias de jeonse (aunque las familias de jeonse vinculan grandes cantidades de capital). Esta mayor carga de alquiler mensual está forzando a algunas familias a mudarse a áreas suburbanas más baratas o aceptar viviendas de menor calidad.
Microunidades y vivienda de estudio: Un fenómeno que acompaña el ascenso de wolse es la proliferación de unidades de vivienda muy pequeñas. Los desarrolladores están construyendo cada vez más "estudios" (unidades de 16-33 metros cuadrados) y "salas de dos habitaciones" (33-50 metros cuadrados) que están dirigidas a jóvenes profesionales solteros y parejas que alquilan mensualmente.
Estas unidades más pequeñas son más asequibles sobre una base de alquiler mensual (típicamente 1-1.5 millones de wones por mes o $750-1,100 USD) pero representan un estándar de vida significativamente reducido en comparación con los apartamentos de tamaño familiar tradicionales. La tendencia hacia viviendas más pequeñas refleja presiones de asequibilidad y patrones demográficos cambiantes, pero también genera preocupaciones sobre la calidad de vida y el desarrollo social.
Implicaciones para Diferentes Actores del Mercado
La transformación de jeonse a wolse está afectando a varias partes interesadas de diferentes maneras:
Jóvenes profesionales y recién casados: Este grupo enfrenta los desafíos más significativos. Históricamente, muchas parejas jóvenes tomaban préstamos de sus padres o usaban ahorros de boda para reunir depósitos de jeonse, luego vivían sin pagos de alquiler mensual mientras ahorraban agresivamente para comprar sus propios apartamentos. Esta ruta hacia la propiedad de vivienda se está volviendo menos viable.
Bajo el sistema wolse, las parejas jóvenes deben pagar alquiler mensual continuo, lo que hace que sea más difícil ahorrar para pagos iniciales para compras de vivienda. Esto está contribuyendo a retrasos en el matrimonio (la edad promedio del primer matrimonio en Corea es ahora 33.4 para hombres y 31.1 para mujeres, entre las más altas del mundo) y tasas de natalidad en declive (la tasa de fertilidad de Corea de 0.72 es la más baja del mundo).
Propietarios e inversores: Para los propietarios, el cambio a wolse tiene aspectos tanto positivos como negativos. Por un lado, proporciona un ingreso mensual más predecible y reduce los riesgos de devolución de depósito. Por otro lado, los márgenes de inversión en propiedades de alquiler se han comprimido debido a los altos precios de apartamentos y los costos de financiamiento.
Los datos del Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte muestran que los rendimientos de alquiler (ingreso de alquiler anual como porcentaje del valor de la propiedad) en Seúl promedian solo el 2.8% en 2025, por debajo del 4.1% en 2015. Esto hace que la propiedad de alquiler sea menos atractiva en comparación con inversiones alternativas, particularmente considerando las responsabilidades de gestión y riesgos regulatorios.
Algunos propietarios de pequeña escala están vendiendo sus propiedades de alquiler en respuesta a los márgenes más ajustados, contribuyendo al aumento de la oferta de viviendas en venta. Sin embargo, los inversores institucionales (fondos inmobiliarios, fideicomisos de inversión inmobiliaria) están entrando cada vez más al mercado de alquiler, particularmente para nuevos desarrollos de alto aumento dirigidos al mercado de wolse.
Familias mayores que se reducen: Un grupo que se beneficia del ascenso de wolse son las personas mayores que poseen apartamentos superados a sus necesidades. A medida que los niños se mudan y las familias se reducen, muchas personas mayores están descubriendo que el alquiler mensual proporciona un flujo de efectivo valioso para complementar pensiones modestas.
Bajo el sistema jeonse, estas personas mayores habrían recibido un gran depósito pero ningún ingreso mensual, lo que es menos útil para cubrir los gastos de vida en curso. Wolse proporciona ingresos mensuales regulares que pueden usarse para costos de salud, vida diaria y otros gastos, haciendo el "envejecimiento en el lugar" más financieramente viable.
Respuesta e Intervenciones del Gobierno
El gobierno coreano está luchando con cómo responder a esta transformación del mercado:
Regulaciones de alquiler: En 2020, el gobierno implementó una ley de protección de inquilinos que limitó los aumentos de alquiler al 5% por año y otorgó a los inquilinos el derecho de renovar contratos de arrendamiento una vez (para un total de 4 años). Estas regulaciones tenían como objetivo proteger a los inquilinos de aumentos repentinos de alquiler y proporcionar estabilidad de vivienda.
Sin embargo, estas regulaciones han tenido consecuencias no deseadas. Algunos propietarios respondieron convirtiendo propiedades de jeonse a wolse para eludir las restricciones de aumento de alquiler (que se aplican principalmente a renovaciones de contratos existentes). Otros retiraron completamente unidades del mercado de alquiler. Los críticos argumentan que las regulaciones redujeron la oferta de alquiler disponible y en realidad empeoraron la asequibilidad a largo plazo.
Programas de vivienda pública: El gobierno ha expandido significativamente los programas de vivienda pública y subsidios de alquiler para abordar las preocupaciones de asequibilidad. La Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH Corporation) está desarrollando 300,000 unidades de alquiler público entre 2022-2027, particularmente dirigidas a familias jóvenes y hogares de bajos ingresos.
Estos apartamentos de alquiler público generalmente ofrecen alquiler mensual a tasas 70-80% de mercado, con depósitos más pequeños y términos de arrendamiento de hasta 20 años. Sin embargo, la demanda supera ampliamente la oferta, con relaciones de competencia de 10:1 o más altas para ubicaciones deseables. Las largas listas de espera significan que muchas familias elegibles no pueden acceder realmente a vivienda pública.
Apoyo financiero para vivienda: El gobierno expandió los programas de préstamos para depósitos de jeonse/wolse, permitiendo a los inquilinos elegibles tomar préstamos de hasta 200 millones de wones a tasas de interés subsidiadas (2.1-2.4% anual) para depósitos de alquiler. Este programa ha sido muy popular, con más de 2.3 millones de hogares utilizándolo en 2025.
Sin embargo, los críticos argumentan que subsidiar el endeudamiento solo permite precios de alquiler más altos en lugar de abordar los problemas subyacentes de oferta de vivienda y asequibilidad. El programa también ha generado preocupaciones sobre hogares que asumen cargas de deuda excesivas para asegurar vivienda.
Perspectiva Latinoamericana: Lecciones y Comparaciones
La transformación del mercado de vivienda de Seúl ofrece lecciones relevantes para los contextos latinoamericanos:
Alquiler informal y regulación: Muchos países latinoamericanos tienen sectores de alquiler informales sustanciales donde los arreglos operan fuera de los marcos legales formales. Mientras que Corea ha tenido un mercado de alquiler altamente formalizado, la excesiva regulación está impulsando cierta informalización, con algunos propietarios evitando contratos formales para eludir las restricciones.
América Latina puede aprender de la experiencia de Corea que las regulaciones de alquiler bien intencionadas pueden tener efectos secundarios no deseados si no se diseñan e implementan cuidadosamente con consideración de la dinámica del mercado.
Vivienda multigeneracional: En muchas sociedades latinoamericanas, la vivienda multigeneracional (múltiples generaciones viviendo bajo un techo) sigue siendo común, proporcionando una red de seguridad social que ayuda con la asequibilidad de la vivienda. Corea históricamente también tenía hogares multigeneracionales, pero la urbanización y el cambio cultural han llevado a arreglos de vida nuclear.
El estrés de asequibilidad de vivienda que ahora enfrenta Corea podría eventualmente llevar a algún retorno a arreglos multigeneracionales, similar a tendencias observadas en algunos países latinoamericanos donde los costos de vivienda obligan a las familias a vivir juntas por más tiempo.
Desigualdad y movilidad social: La transformación de jeonse a wolse está exacerbando la desigualdad en Corea. Las familias que poseen apartamentos han visto aumentos de riqueza a través de la apreciación de propiedades, mientras que los inquilinos enfrentan costos de vivienda crecientes y acceso reducido a la propiedad. Esta divergencia está creando una división de clases cada vez más rígida.
Muchos países latinoamericanos han luchado durante mucho tiempo con preocupaciones similares sobre desigualdad de riqueza basada en propiedad. La experiencia de Corea sugiere que incluso países relativamente igualitarios pueden desarrollar rápidamente divisiones significativas de riqueza cuando los precios de vivienda suben más rápido que los ingresos.
Papel de la vivienda pública: La respuesta de Corea a sus desafíos de vivienda incluye una expansión agresiva de vivienda pública. Si bien América Latina tiene una larga historia con programas de vivienda social (desde las unidades habitacionales de Brasil hasta las villas de México), la implementación ha sido a menudo desigual.
El enfoque de Corea de construir vivienda pública de alta calidad en ubicaciones bien conectadas (en lugar de relegar la vivienda social a áreas periféricas) puede ofrecer un modelo a considerar. Sin embargo, esto requiere inversión gubernamental sustancial y capacidad administrativa, que puede ser difícil de replicar en contextos con recursos más limitados.
El Futuro del Mercado de Vivienda de Seúl
Mirando hacia adelante, es probable que continúe la transformación del mercado de vivienda de Seúl:
Declive continuo de jeonse: La mayoría de los analistas esperan que jeonse continúe disminuyendo como una proporción de transacciones de alquiler, potencialmente cayendo por debajo del 25% para 2030. Jeonse puede persistir en ciertos segmentos de nicho del mercado pero ya no será el arreglo de alquiler dominante.
Diversificación de arreglos de vivienda: Es probable que surjan modelos de vivienda híbridos y alternativos, incluyendo co-vivienda compartida, vivienda basada en suscripción y arreglos de alquiler a propiedad. Los desarrolladores y empresas de tecnología ya están experimentando con modelos innovadores dirigidos a residentes urbanos jóvenes.
Aumento de la institucionalización: Es probable que los inversores institucionales jueguen un papel cada vez mayor en el mercado de alquiler, potencialmente mejorando la profesionalización de la gestión de propiedades pero también aumentando las preocupaciones sobre la financiarización de la vivienda y la influencia corporativa sobre comunidades residenciales.
Tensiones de asequibilidad continuas: Sin un aumento significativo en la oferta de vivienda (a través de nueva construcción o desregulación de uso de tierras) o reducciones de demanda (a través de declive de población o dispersión geográfica), es probable que persistan los desafíos de asequibilidad de vivienda en Seúl. Esto mantendrá la vivienda como un problema político central y fuente de ansiedad social.
Conclusión: Navegando una Nueva Era de Vivienda
La transformación del mercado de apartamentos de Seúl del sistema jeonse al alquiler mensual representa más que solo un cambio en mecanismos de contrato de arrendamiento. Refleja cambios fundamentales en la economía, demografía y estructura social de Corea, mientras crea desafíos de política sustanciales que requerirán respuestas reflexivas e integrales.
Para los individuos y familias que navegan este mercado cambiante, la era de transición requiere una cuidadosa planificación financiera y flexibilidad. Los inquilinos deben equilibrar las demandas de capital inicial más bajas de wolse contra los costos mensuales más altos y el drenaje en la capacidad de ahorro. Los propietarios e inversores deben adaptar sus estrategias a un entorno de rendimientos más bajos y mayor regulación.
Para los formuladores de políticas, los desafíos son igualmente complejos: cómo equilibrar la protección de inquilinos contra los incentivos de propietarios, cómo expandir la vivienda asequible sin distorsionar los mercados, y cómo asegurar que los cambios en los mercados de vivienda no exacerben la desigualdad o socaven la movilidad social.
La experiencia de Seúl ofrece lecciones valiosas para ciudades en todo el mundo, incluyendo aquellas en América Latina, que luchan con desafíos similares de asequibilidad de vivienda, financiarización de bienes raíces y urbanización rápida. Mientras que los sistemas específicos pueden diferir, las preguntas fundamentales sobre cómo asegurar vivienda accesible, de calidad para todos los ciudadanos son universales y requieren atención continua y respuestas innovadoras.
Lea el artículo original en coreano:
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