Transformación radical del mercado jeonse coreano: era de alquileres de un millón de wones y crisis de escasez de viviendas

El mercado de alquiler inmobiliario coreano está experimentando un cambio estructural fundamental. La transición del sistema tradicional jeonse (depósito grande sin alquiler mensual) hacia el alquiler convencional, iniciada por las secuelas de fraudes inmobiliarios, se ha convertido en una tendencia irreversible en septiembre de 2025. Mientras que la mitad de los inquilinos de apartamentos en Seúl ahora cargan con alquileres mensuales que superan el millón de wones (aproximadamente 750 dólares), la disminución del 40% en el volumen de construcción nueva a nivel nacional agrava considerablemente la carga habitacional.

Según los últimos datos publicados por el gobierno de Seúl, el 50,3% de los inquilinos de apartamentos pagan un alquiler mensual superior al millón de wones, lo que representa un aumento del 15% comparado con el mismo período del año anterior. Particularmente en los tres distritos prestigiosos de Gangnam (Gangnam, Seocho y Songpa), el porcentaje de inquilinos que pagan más de 1,5 millones de wones (aproximadamente 1.125 dólares) supera el 60%, demostrando que el costo de vivienda en Seúl ha alcanzado niveles extremos. Este fenómeno resulta de la conversión masiva hacia el alquiler mensual por parte de los propietarios, tras concentrarse los fraudes jeonse en segmentos con depósitos superiores a 200 millones de wones.

El colapso estructural del mercado jeonse

El colapso del mercado jeonse trasciende el simple aumento de precios para amenazar la existencia misma de este sistema único de Corea. Según datos del Korea Real Estate Board, la proporción de nuevos contratos jeonse en el primer semestre de 2025 cayó al 23,4% del total de contratos de alquiler, una caída drástica desde el 45,2% de 2020. En Seúl particularmente, esta proporción descendió al 18,9%, marcando una transición completa hacia un mercado dominado por el alquiler mensual.

Esta transformación se explica por el fortalecimiento de los requisitos de seguro jeonse y la mayor aversión al riesgo de los propietarios. Los escándalos de fraude jeonse que se intensificaron desde el segundo semestre de 2022 empujaron a los propietarios, preocupados por gestionar depósitos masivos, a acelerar su conversión hacia el alquiler mensual. Los datos de Seúl muestran además que las zonas más afectadas por fraudes jeonse registran las tasas de conversión más altas.

El problema principal radica en que esta reducción del mercado jeonse se transfiere completamente a los inquilinos. El mismo apartamento que se ofrecía en jeonse por 250 millones de wones se convierte en alquiler mensual con 50 millones de wones de depósito y 1,8 millones de wones de alquiler mensual. Esto representa una carga anual de 21,6 millones de wones, equivalente a un rendimiento del 8,6% sobre el depósito anterior del jeonse.

Escasez de oferta y frenesí de loterías inmobiliarias

Junto al aumento de los costos de vivienda, se agrava el problema de escasez de oferta inmobiliaria. En 2025, el volumen de construcción nueva disminuyó 40% comparado con el año anterior, y la escasez en Seúl y la región metropolitana alcanzó niveles críticos. El complejo Jamsil Le El, puesto en venta en septiembre, registró una tasa de competencia de 632 candidatos por apartamento, ganándose el apodo de "lotería de mil millones de wones".

Según el análisis del Instituto de Investigación de KB Kookmin Bank, las construcciones iniciadas en 2025 se estiman en 380.000 unidades mientras que las terminaciones alcanzarían solo 360.000 unidades. Estas cifras permanecen muy por debajo de la demanda estimada de 450.000 viviendas anuales, indicando que la escasez estructural persistirá. En la región metropolitana especialmente, los retrasos en proyectos de renovación urbana limitan aún más la nueva oferta.

Esta escasez conduce al aumento de precios de venta. El precio promedio de venta de apartamentos nuevos en Seúl supera los 35 millones de wones por 3,3 metros cuadrados (aproximadamente 26.000 dólares), y en el distrito de Gangnam, los precios ultra-premium que superan los 50 millones de wones por 3,3 metros cuadrados se vuelven generales. Con ganancias promedio de 300 millones de wones entre precio de venta y valor de mercado, las suscripciones inmobiliarias han adquirido un carácter casi de lotería.

La paradoja de la reducción de tasas y la carga habitacional

La política de reducción de tasas de interés del Banco de Corea crea paradójicamente un agravamiento de la carga habitacional. Aunque la reducción de tasas puede estimular temporalmente la demanda jeonse a través de créditos más baratos, ejerce en realidad presión alcista sobre los precios jeonse en un contexto de escasez fundamental de oferta. En septiembre, los precios jeonse de apartamentos en Seúl aumentaron 0,3% comparado con el mes anterior, manteniendo su tendencia alcista a pesar de la aceleración de conversiones hacia alquiler mensual.

El efecto de la reducción de tasas permanece particularmente limitado en el mercado de alquiler mensual. Los alquileres mensuales están directamente vinculados a las expectativas de rendimiento de los propietarios-inversionistas, y dependen más de los precios de mercado locales y el equilibrio oferta-demanda que de las tasas de interés. Por el contrario, la anticipación de aumento de precios de activos podría intensificar las presiones alcistas sobre los alquileres.

Según datos de Korea Housing Finance Corporation (HUG), las solicitudes de hipoteca inversa en el tercer trimestre de 2025 aumentaron 25% comparado con el mismo período del año anterior. Este indicador revela indirectamente que los propietarios de edad avanzada desarrollan sus actividades de alquiler mensual para asegurar ingresos por alquiler.

Respuestas políticas y limitaciones

Aunque el gobierno implementa políticas diversas para aliviar la carga habitacional, muestra sus límites en la elaboración de soluciones fundamentales. La obligatoriedad de seguro jeonse a través de la ley de protección de inquilinos contribuyó a estabilizar el mercado jeonse, pero simultáneamente aceleró las conversiones hacia alquiler mensual. Aunque se debate la introducción de un techo para alquileres, las preocupaciones sobre una posible reducción de la oferta de alquiler permanecen altas.

El desarrollo de nuevas ciudades y proyectos GTX están en curso para ampliar la oferta, pero las mudanzas efectivas no se esperan antes de 2028, limitando la resolución inmediata de la escasez. Además, el aumento de costos de construcción y el fortalecimiento regulatorio elevan continuamente los precios de venta de las nuevas ofertas, creando dificultades fundamentales para asegurar la estabilidad residencial de las clases populares.

Los expertos anticipan la continuación de estas tendencias en el segundo semestre de 2025. La transformación estructural del mercado jeonse ha alcanzado un punto sin retorno, y la era de alquileres de un millón de wones podría convertirse en el nuevo estándar en Seúl. En este contexto, la elaboración urgente de medidas políticas integrales y a largo plazo, combinando expansión de oferta gubernamental y apoyo sustancial para aliviar las cargas de alquiler, se vuelve imperativa.

Finalmente, el mercado inmobiliario de alquiler coreano atraviesa una transición paradigmática completa del sistema jeonse hacia el alquiler mensual, transformación que trasciende el simple ajuste de mercado para significar un cambio fundamental de la cultura residencial. Ante el doble desafío de escasez de oferta y altos costos de vivienda, una respuesta política integral y a largo plazo para asegurar la estabilidad residencial de los ciudadanos ordinarios se convierte en una necesidad absoluta.