Precios de apartamentos y alquileres en Hanam continúan aumentando a pesar del fortalecimiento de DSR

Los precios de venta y alquiler de apartamentos en la ciudad de Hanam, provincia de Gyeonggi, continúan mostrando una tendencia al alza constante en septiembre de 2025. A pesar de la política de Ratio de Servicio de Deuda (DSR) fortalecida por el gobierno, el mercado inmobiliario de Hanam sigue manteniendo un calor intenso. Los expertos analizan que factores complejos como la accesibilidad a Seúl, inversión en nueva infraestructura y preferencia por distritos escolares están sosteniendo el mercado inmobiliario de Hanam.

Esta resistencia del mercado inmobiliario de Hanam ante las medidas regulatorias gubernamentales representa un fenómeno excepcional en el área metropolitana de Seúl, donde la mayoría de las ciudades satélite han mostrado signos de enfriamiento. El caso de Hanam se ha convertido en un estudio de caso para economistas inmobiliarios que buscan entender cómo factores fundamentales específicos pueden superar las fuerzas regulatorias macro-económicas.

Estado actual del mercado inmobiliario de Hanam

Según el Instituto de Bienes Raíces de Corea, el índice de precios de venta de apartamentos de la tercera semana de septiembre en Hanam aumentó un 0.35% con respecto a la semana anterior. Esta es una cifra alta que es 3 veces el promedio de la provincia de Gyeonggi (0.12%). Los complejos de apartamentos nuevos en Misa Riverside City y el distrito de Gamil lideraron el aumento. El complejo representativo de Misa Riverside City, 'Misa Riverside Prugio World Mark', superó los 1.5 mil millones de wones en precio real de transacción para el área exclusiva de 84㎡, un aumento del 12% con respecto al año pasado. 'Hanam Gamil Hangang Central Prugio' en el distrito de Gamil también se está negociando a 1.4 mil millones de wones para el área exclusiva de 84㎡.

Un análisis detallado de las transacciones revela patrones interesantes en el comportamiento del mercado. Los datos del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte muestran que el 73% de las transacciones en Hanam durante septiembre involucran compradores con ingresos familiares que superan los 150 millones de wones anuales, significativamente superior al promedio nacional del 45%. Esta concentración de compradores de alto ingreso explica parcialmente la resistencia del mercado a las medidas DSR, ya que estos compradores dependen menos de financiamiento bancario.

El mercado de alquiler también es fuerte. El índice de precios de alquiler de septiembre de Hanam aumentó un 1.2% con respecto al mes anterior, registrando la tasa de aumento más alta en el área metropolitana. Hay un fenómeno de 'escasez de alquiler' con mucha demanda de alquiler pero oferta insuficiente. El hecho de que los propietarios prefieran alquileres mensuales en lugar de alquileres de depósito también afectó el aumento de los precios de alquiler. En algunos complejos, la tasa de alquiler de depósito (ratio de alquiler de depósito con respecto al precio de venta) supera el 70%, planteando preocupaciones sobre 'alquileres de depósito vacíos'.

La transformación del mercado de alquiler refleja cambios estructurales más profundos en las preferencias de los propietarios e inquilinos. Datos de la Asociación Coreana de Agentes Inmobiliarios indican que el 68% de los propietarios en Hanam han cambiado de contratos de depósito (jeonse) a alquileres mensuales en los últimos 18 meses. Este cambio está impulsado por la incertidumbre económica general y las tasas de interés volátiles, que hacen que los propietarios prefieran ingresos mensuales estables sobre grandes depósitos que deben invertir en mercados inciertos.

Antecedentes del aumento: ubicación e infraestructura

La primera razón por la que el mercado inmobiliario de Hanam muestra fortaleza es la accesibilidad a Seúl. Con la apertura de la extensión de la Línea 5 (Línea Hanam) en el primer semestre de 2025, ahora es posible viajar de Misa Riverside City a Gangnam en 30 minutos. Para los que van y vienen a Seúl, Hanam ahora se percibe como 'área de vida de Seúl'. Además, está adyacente a Wirye New Town y los distritos de Songpa y Gangdong, lo que tiene la ventaja de facilitar el uso de infraestructura de vida como educación, atención médica y compras.

La infraestructura de transporte de Hanam representa una de las mejores conectividades de la región metropolitana. Además de la Línea 5 del metro, la ciudad cuenta con cinco estaciones de autobús que conectan directamente con 23 destinos principales en Seúl. El tiempo promedio de viaje a Gangnam es de 32 minutos, a Hongdae de 45 minutos, y al distrito financiero de Yeouido de 38 minutos. Estas conexiones son comparables o superiores a muchos distritos dentro de Seúl mismo.

El segundo es el impulso de nuevos desarrollos. Hanam está promoviendo el desarrollo de 'Gyosan New Town', donde se planea construir un complejo residencial de 15,000 unidades. Además, se están construyendo centros comerciales y oficinas adicionales cerca de Misa Riverside City, con grandes expectativas de que el valor de la región aumente. El tercero es la preferencia por los distritos escolares. Hanam es evaluada como una región con buenas condiciones educativas dentro de la provincia de Gyeonggi, con mucha demanda de unidades familiares de 30-40 años que priorizan la educación de los hijos.

El proyecto Gyosan New Town representa una inversión de 8.7 billones de wones del sector público y privado, convirtiéndolo en uno de los desarrollos residenciales más grandes en la región metropolitana desde Songdo. El plan maestro incluye no solo viviendas, sino también un distrito central de negocios con 2.3 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas, tres centros comerciales principales, y un complejo de entretenimiento que incluye un parque temático indoor. La construcción está programada para completarse en fases entre 2026 y 2030.

La paradoja de la regulación DSR y perspectivas del mercado

El gobierno fortaleció la regulación DSR (Debt Service Ratio) desde 2024 para suprimir el aumento de la deuda de los hogares. DSR significa el ratio del monto de pago anual de principal e intereses de todos los préstamos con respecto al ingreso anual, y si supera el 40%, es difícil obtener préstamos adicionales. Se esperaba que esta regulación debilitara el poder adquisitivo de viviendas de los compradores reales, pero en el mercado de Hanam está ocurriendo un fenómeno paradójico. A medida que se fortaleció la regulación de préstamos, aumentó la inversión de los ricos con capacidad de efectivo. Además, a medida que los préstamos se vuelven más difíciles, la demanda de alquiler aumenta, impulsando el aumento de los precios de alquiler.

Esta paradoja DSR revela las limitaciones de las políticas macroprudenciales cuando se enfrentan a mercados con características demográficas y económicas específicas. Un análisis del Banco de Corea muestra que en Hanam, el 42% de las transacciones inmobiliarias se realizan sin financiamiento bancario, comparado con el promedio nacional del 23%. Esto indica una concentración inusual de compradores con capacidad de pago en efectivo, quienes no se ven afectados por las restricciones DSR.

La implementación de DSR también ha creado efectos secundarios no intencionados. Los datos muestran que las transacciones "todo en efectivo" en Hanam han aumentado un 156% desde la implementación de DSR en enero de 2024. Muchos de estos compradores son inversores institucionales, empresarios exitosos, y expatriados coreanos que regresan al país con capital acumulado en el extranjero. Esta dinámica ha creado efectivamente un mercado de dos niveles: uno para compradores dependientes de préstamos (que se ha contraído) y otro para compradores con capacidad de efectivo (que se ha expandido).

Los expertos inmobiliarios pronostican que el mercado de Hanam mantendrá su fortaleza por el momento. Sin embargo, señalan que puede haber posibilidad de ajuste si hay variables como regulaciones adicionales del gobierno, aumento de tasas de interés o suministro nuevo a gran escala. Un miembro del comité de bienes raíces del KB Kookmin Bank aconsejó: "Hanam tiene ubicación e infraestructura excelentes, por lo que tiene poder de defensa de precios a medio y largo plazo, pero el aumento rápido a corto plazo es un nivel gravoso". "Los compradores reales deben acercarse con prudencia, y los inversores deben considerar el riesgo de regulación". Se espera que la dirección futura del mercado inmobiliario de Hanam se determine según el curso de la política inmobiliaria del área metropolitana.

Análisis comparativo regional y tendencias nacionales

Para contextualizar completamente la situación de Hanam, es importante examinar cómo se compara con otras ciudades satélite de Seúl. Mientras Hanam registra aumentos consistentes, ciudades como Goyang (-0.2% mensual), Ansan (-0.4% mensual), y Bucheon (0.0% mensual) han mostrado estabilización o ligeras disminuciones de precios. Esta divergencia sugiere que los factores específicos de Hanam - particularmente su nueva infraestructura de transporte y desarrollos planificados - están creando un microclima inmobiliario único.

Un estudio comparativo realizado por el Instituto Nacional de Investigación de Vivienda encontró que Hanam tiene la correlación más baja (0.23) con las tendencias generales del mercado inmobiliario metropolitano, comparado con correlaciones de 0.67-0.84 para otras ciudades satélite. Esto indica que Hanam está operando bajo una dinámica de mercado fundamentalmente diferente, impulsada más por factores locales que por tendencias regionales o nacionales.

La composición demográfica de Hanam también juega un papel crucial. Censo de 2024 muestra que el 34% de los residentes de Hanam son graduados universitarios con ingresos en el quintil superior nacional, comparado con el 18% en el promedio nacional. Además, el 28% de los hogares tienen al menos un miembro trabajando en industrias tecnológicas o financieras, sectores que han sido relativamente resistentes a las fluctuaciones económicas recientes.

Implicaciones a largo plazo y sostenibilidad

Los expertos debaten si el crecimiento actual de Hanam es sostenible a largo plazo o si representa una burbuja localizada. Los optimistas señalan los fundamentos sólidos de la ciudad: excelente infraestructura, planificación urbana moderna, y una base económica diversificada. Los pesimistas advierten que el rápido aumento de precios podría crear distorsiones que eventualmente requerirán corrección.

El profesor Lee Sang-hyun del Departamento de Economía Urbana de la Universidad Nacional de Seúl argumenta que Hanam representa un "nuevo modelo de desarrollo suburbano" que podría replicarse en otras partes de Corea del Sur. Su combinación de proximidad a centros urbanos principales, infraestructura moderna, y planificación integrada crea valor agregado que justifica precios premium.

Sin embargo, el economista inmobiliario Dr. Kim Yu-jin de la Universidad Hongik advierte sobre riesgos potenciales: "Si los precios continúan aumentando a este ritmo, Hanam podría enfrentar problemas de asequibilidad que eventualmente limitarán su crecimiento futuro. También existe el riesgo de que regulaciones gubernamentales específicamente dirigidas a mercados 'sobrecalentados' como Hanam podrían crear correcciones bruscas."

La sostenibilidad del crecimiento de Hanam dependerá en gran medida de su capacidad para mantener el equilibrio entre desarrollo económico y calidad de vida. Los planificadores urbanos están prestando especial atención a la provisión de servicios públicos, espacios verdes, y infraestructura social para asegurar que el rápido crecimiento no comprometa la habitabilidad a largo plazo de la ciudad.

Artículo original: TrendyNews Korea